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いま知人の不動産屋が中古住宅を競売で取得して販売しようとしている。
改装？リフォ-ムとして採算を考え..どこまで価値を上げられるか。。
などの検討で驚く話が
東京都下の一戸建て木造２階築4DK25坪
10年　
1700万で買いリフォ-ムし
2500万で売る　　　　そんな話です。
その差額も大きいですが
近隣の地価が85万/坪
つまり土地のまま売っても利益が出る！！
建物を見させていただいたら.建て売り感はあるが
以外ときれいでこのまま買う人も十分いると思う？
驚き！！
そういう方向性はあまり詳しくありませんが
誰かの本で
不動産のやり取りが一番利益がでるが
『競売は怖い.借入は怖い』という雰囲気をつくる事で
一般の方は参入できない
そちら側の方の利益を守る仕組みになっている。と
書いてあったのを思い出した。
むむ！！
————————————-
夢のマイホ-ムという発想がある
もちろん35年住宅ロ-ンを組んで住宅メ-カ-の輸入住宅を建てる
ことではない！！
人気の立地に賃貸部分を含む住宅を建て、
住宅ロ-ンは入居者の家賃で払っていく夢の住宅もことです。
その難点は住宅+賃貸で建物が大きくなるので
工事費..借入額がおおきくなりすぎて
借りられる方が少ない事。。
その発想と
中古住宅のこの表と裏の価格差、これを利用すると
もっと現実的なプランになるかも？？？
デザイン的には
近頃，ぼろぼろの中古アパ-トをかって
リノべ-ションして若者向けのシェアハウスを造る
なんて話は良く聞く様になった。
ようは、、新築そっくりさん的発想ではなく
古い部分を古材.アンティ-クに置き換えた
簡易的.ア-ト的リフォ-ムを行えば
価値観は高められるという事！！！
十分検討の余地はありそうだ！！！

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知人のアパ-ト兼住宅の相談で
現地を見に行きました。
私の事務所の廻りにもいくつかある。
木造モルタルで敷地いっぱいいっぱい建っている
よく見るアパ-ト..都市型と言うのでしょうかです。
施主さんも.そろそろ老朽化してきていて
故障..メンテナンスにもお金が掛かりはじめているとおっしゃり。
採算性や住宅とどう兼用させたら良いか迷っているとの事でした。

今の面積は敷地いっぱいいっぱい建っていて現在の法規では成立しません。
計画は現在の家賃収入はそのままに
住宅部分の家賃+新築プランでの家賃増部分だけでロ-ンを返えそう！！
敷地いっぱいに.少しでも広い部屋.でも明るい部屋にしたい.
そんな要望をまとめるなら.今やっている長屋式ロフト付きデザインアパ-トに
なってきちゃいますね。
やっぱり窮屈な地型にはこうなって来ちゃうんでしょうか？？？
良い提案をつくりますよ～

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いろいろやってみてやっと，ツイッタ-プロフィ-ルが貼れました。
くだらない事言ってますが一度みてみてください。
『ねむい～！！起きれた』はあの 日本対デンマーク戦…リアルタイムで観戦しました。
それほどサッカ-ファンでもないんですけど.ワ-ルドカップはやっぱり見ちゃいますね！
『パラグアイ戦もがんばれ～』
ちなみに僕は，フリ-キックをいちど弾いたけど決められてしまった後
地面をたたいて悔しがっていた川島君…..一番刺激になりました。
僕は最近..あんなにくやしがれるほどがんばってるかな～！！！！

カフェができました。
ビフォ-

アフタ-

大通りから2軒横道に曲がります。
まず.新しい..かわいいお店ができたね…とのぞいてもらわないと始まらない。
建物が薄れんが色+レンガ色+白…以外のすてきな色でウインド-を囲む
『目立つ+わかり易い』

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カフェらしくなってきました。
このプロジェクトでは
初出店のため投資をおさえれ『1000万で20坪*15席ぐらいの
お店を作りたい』というお話からはじまりました。
保証金.前家賃や諸費用.厨房器具.イステ-ブル.OPEN準備費まですべて含んでです。
最初は施主さんが見つけた
物件保証金200万.20坪スケルトン.ガスなしの物件から見始め
スケルトンでは工事はおおよそ1500万かかります。
しかし、そのおおくが設備工事費..土台をつくるまでに
多くの費用が費やされます。
設備がある程度揃っている所を探しましょう！ということで
設備の検証をしながら..いくつもの物件を一緒にみてやっと
今の物件にたどりつきました。
はじめてみれば.居抜き費用がかなりかかったり
仲介業者のふてぎわで家賃交渉がはいったりなど
初期費用がふえたり。
良くここまでたどりつきました。
もし.お店を出される方がいらっしゃれば
物件探しや設備の検証から設計者をからめることで
多くの交渉や.費用がおさえられる事を覚えてください。
良く.カフェの雑誌で500万で開店など書いていますが
とてもいい条件やオ-ナ-自体が大工さんとうちあわせしながら
ゆっくり.また多くは仕上げを自分でやったり
とりあえずかっこよりの営業というような
かなり特殊な例です。ま..だから雑誌がうれるんですよね！！

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